投資物件 回収できない

バブル期に金利が7%〜5%の物件をもっている60代の方で
退職金がすくなくなった方も投資用物件もあります。

 

営業マンから紹介してもらった3つの物件から家賃が入ってこなくなった。
毎月10万円のローンを払っているのに、7万円しか家賃が入ってこない。

 

そんな方もいらっしゃるようです。

 

このまま家賃を下げても、ローンが減ることはありません。

 

なぜ、投資物件を回収できなくなったのか

 

簡単にいうと、雇用が減った上、所得環境も悪くなっています。
この傾向は2000年のバブルから継続していて、
2012年でも平均年収も下がってきています。

 

▼平均年収の推移と不動産価値の推移の比較▼

 

仕事と収入を求めて都会にでてくるのは主に若者です。
東京や横浜、川崎の一部は首都圏の通勤圏内であり、
投資物件で購入したあとも収益不動産のマンションは一部ありますが、
多くは新築です。

 

しかし、都市部でも全体的にみると、国民の収入が減ったのが原因で
不動産の価値も長期的に下落傾向にあります。

 

新築マンションの価格も下落しているのとおなじように、
中古賃貸の価格も下がってきているのです。

 

投資用マンションは売れるのか

 

このままの傾向でいけば高度経済成長期のような
景気の上向きがなければ、家賃が上がることは考えにくくなってきます。

 

現在の投資用物件でローンの支払いが家賃より多ければ
負債がますます増えていきます。

 

投資用不動産を販売しても元が取れる方は問題なし

 

もっとも問題があるのがオーバーローン状態の投資用物件です。
売れてた額から、ローンを差引いた額がマイナスなのがオーバーローンです。

 

この場合は満室になるように工夫するか、
負債は増えるけれど、増えるのをストップするために
現時点で売却するという手段です。

 

ローンが払えなくなるとやがて競売になります。

 

競売だと損害遅延金という売れるまでに損をした分を
保障会社に支払わなくてはなりません。
また、競売だと相場の5割から7割と安くしか売れないケースが多いのです。

 

結局、競売になるよりは、任意売却をしたほうがメリットが大きいケースが多いようです。

 

第三者の投資家を探すという手もある

 

投資用物件を売りたくない場合はどうしたらいいでしょうか。
第三者に買い取ってもらうリースバックという方法があります。

 

「一時的に買い取るけど、何年か後に払い戻してくださいね」
「毎月の返済額(家賃)はお互い話あってきめましょう」

 

という契約です。

 

専門期間でもリースバックを探すのをサポートしてくれるところもあります。

 

>>リースバックをしてくれる投資家はどこにいるのか