代位弁済 任売

残債が5000万円ありました。しかし、家は4000万円しか価値がありません。

 

このケースを例にみてみましょう。

 

銀行には保障会社が付いています。
(みずほ銀行だたらみずほ信用保証という会社です)

 

滞納して返せない人がでたら銀行はどうするのでしょうか。
5000万円の満額で買い取ってもらえます。

 

これを代位弁済といいます。

 

銀行からすれば、3ヶ月から5ヶ月で代位弁済されますので
銀行は満額で保障会社に買い取ってもらえるのです。

 

代位弁済をしないで銀行が物件を売らせてしまうと・・

 

4000万円の価値しかないので1000万円の損をすることになります。
3ヶ月以前だと、銀行は家を売らせる理由がありません。

 

保障会社が3ヶ月から5ヵ月後に5000万円で買い取ってくれるので
銀行にとっても任意売却をされるまで待つほうがよいことになります。

 

だから、代位弁済までは任意売却ができない仕組みなのです。
(5000万円のローン対して6000万円の家の価値がある場合、オーバーローンになっていない場合は別です)

 

多くの住宅ローンが払えない人はオーバーローン状態になっています。

 

新築住宅の価格は住み始めたとたんに価値が1000万円減ります。
すんだとたんに価値が1000万円下がるのが新築です。

 

多くの方は35年ローンを組んでいますが、
損益分岐点は25年目が多いです。

 

だから、多くの方がオーバーローンになっているのです。

 

ここから保障会社との交渉になります

 

保障会社は任意売却の専門家である不動産屋が入って交渉することになります。

 

実際に行われる交渉は、
「この家はそもそも4000万円の価値しかないので4000万円で売却させてくれ」
という交渉をしてきます。

 

場合によっては家の欠陥を査定書に盛り込み
「3500万円で売らせてくれ」ということも。

 

販売価格を交渉して下げることをしてきます。

 

競売だと自宅を失って多額のローンが残ることになります

 

5000万円のローンがある人は
任売で4000万円で家が売れれば
自宅を売って1000万円の借金で済むことになります。

 

競売の場合だと住宅の買取価格も下がります。
4000万円の売れる額、5割〜7割で売れたとき
6割だったら2400万円ということになります。

 

さらに、競売の申立て費用と遅延損害金がこれに上乗せされることになります。
競売の申立て費用は地方によって違いますが50万円〜100万円くらいです。

 

あとは、保障会社が裁判所に払う費用です。

 

裁判所も執行官を現地調査にいかせます。
民間から不動産鑑定書を発行したりして
裁判所も当然お金がかかります。

 

この費用を債権者が支払うのです。

 

もっとも負担の高いのは遅延損害金です。
だいたい年間14%〜15%くらいです。

 

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